La responsabilidad del tercer poseedor en los procedimientos de ejecución hipotecaria

Una reflexión sobre la figura del tercer poseedor, que ostenta la titularidad de un inmueble, y sus obligaciones ante los incumplimientos.

La figura del tercer poseedor suele estar relacionada con el procedimiento de ejecución hipotecaria, aunque también puede encontrarse en cualquier procedimiento ejecutivo de reclamación de cantidad. El origen de este término es puramente histórico, ya que lo que le interesa al acreedor es la entrega del inmueble hipotecado por quien aparezca como poseedor de éste.

Por tercer poseedor nos referimos a cualquier persona que ostenta en la actualidad la titularidad sobre un inmueble que garantiza una obligación contractual en cuyo otorgamiento no intervino originariamente, y cuya responsabilidad ante el incumplimiento de dicha obligación conlleva unas características especiales.

Aunque el ejemplo más característico es el adquirente del inmueble grabado por la deuda por actos inter vivos, puede darse también en otros casos.

El momento en que se detecta

Si el tercer poseedor no está inscrito en el Registro de la Propiedad, éste sólo va a poder tener una intervención en el procedimiento si ha adquirido antes de que el procedimiento se inicie y, además, ha dado conocimiento de su adquisición al acreedor hipotecario.

Por ello, se debe diferenciar el momento en que se detecta al tercer poseedor. Así, esto se puede producir previamente a la presentación de la demanda, una vez incoado el procedimiento o con posterioridad a la expedición de la Certificación de dominio y cargas.

Responsabilidad

La responsabilidad del tercer poseedor ante el incumplimiento viene definida en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria, por lo que la misma no puede extenderse más allá del principal de la deuda y los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente, salvo pacto en contrario.

En cualquier caso, la responsabilidad en la ejecución hipotecaria para cualquiera de los intervinientes, se circunscribe a los límites de la responsabilidad hipotecaria establecida para la finca en la escritura de préstamo; la responsabilidad solo se extenderá al patrimonio personal del tercer poseedor en el caso de que se haya subrogado también el crédito que garantiza la hipoteca y el producto de la realización del bien no sea suficiente para cubrir las cantidades reclamadas, o si las cantidades reclamadas exceden de los límites de la responsabilidad hipotecaria.

Alejandro Rubio
Abogado
Área de Trámites