La cesión de remate por cantidad distinta a la propia del remate

Surge la posible cesión del remate por una cantidad distinta a la del precio del remate en los procedimientos hipotecarios, tras la Resolución de la DGRN del pasado mes de noviembre de 2017.

Asunto que suscita cierto interés y trascendencia en el ámbito económico y legal. Tengamos en cuenta que 2017 ha sido un año importante para el orden procesal hipotecario, donde esta y otras resoluciones, tambalean determinados principios que creíamos perdurables en el tiempo.

Cesión de remate, definición

Cesión de remate se puede definir como el acto procesal, público y solemne, por el que el rematante trasmite a un tercero el derecho subjetivo a adquirir la cosa subastada en proceso, y no genera, sin más, la traslación de la cosa subastada y rematada. Lo único que trasmite al cesionario es el derecho a adquirir el objeto de la subasta.

Su principal ventaja se halla en permitir licitar en interés de terceros y en obtener el beneficio fiscal de evitar el pago de dos adquisiciones. Por ello, es importante diferenciar el precio de cesión de remate del precio de remate.

Está recogida en el artículo 647 de la LEC, que reconoce dicho privilegio solo a los ejecutantes y a los acreedores posteriores (tras la última reforma de la LEC Ley 19/2015).

La facultad de cesión es evitar al ejecutante una transmisión (escritura, impuestos), por consiguiente, la cuestión es ¿cómo ejercitar dicha facultad y salvaguardar los intereses del propio deudor y de terceros afectados por la ejecución (embargos o hipotecas posteriores)?

a) En caso de sobreprecio, deberá aplicarse al pago de la deuda hipotecaria, todo lo que pague el cesionario al cedente-ejecutante, debiendo constar en el decreto de adjudicación, junto al precio de adjudicación.

b) Si el cesionario ha pagado menos de lo ofrecido por el ejecutante, el decreto se mantendrá por precio de adjudicación, que se descontará de la cantidad reclamada,

 

indicándose que el adjudicatario ha satisfecho al ejecutante por la cesión una cantidad menor, identificándola.

La cesión del remate por precio superior o inferior al del remate.

Esta es la cuestión a la que se refiere la reciente Resolución de la DGRN de 19 de octubre de 2017. Determina que el Art. 647 de la LEC no prohíbe la cesión por importe superior, ni tampoco por una cantidad menor a la ofrecida por el ejecutante, siempre que la adjudicación se realice por el importe del remate.

En el Decreto de Adjudicación se hace constar que el cedente ha recibido por la cesión del remate 25.000 euros, precio acordado con la cesionaria, si bien el precio del remate fue fijado en 67.900 euros, importe por el que se minoró la deuda del ejecutado, extremo que no es suficiente para la Sra. Registradora para inscribir el Testimonio de Adjudicación, que quiere saber cuál es el importe que realmente se pagó por la cesión de remate, si 67.900€ del precio del remate, o 25.000€ precio de la cesión.

[…]

Ante este hecho, la DGRN, que revoca la calificación registral, establece en su resolución la siguiente diferenciación:

  • Precio del remate: es el importe de la mejor postura en el caso de que en la subasta haya postores.
  • Precio de la adjudicación: es el importe por el que el acreedor ejecutante adquiere la finca ante la ausencia de postores.
  • Precio de la cesión de remate: importe que recibe el ejecutante que cede el remate del cesionario por la trasmisión de la finca que ha sido rematada o adjudicada a favor de aquél.

Jesús Merino Merchán
Of Counsel
Chávarri Abogados